Immobilier logistique : baisse de la demande placée en 2009
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Le cabinet de conseil en immobilier logistique CBRE, vient de publier sa dernière étude portant sur le marché 2009. Après une année 2008 actant le retournement du marché de la logistique en France, 2009 a fortement marqué le pas et affiche un repli annuel de 41 % de la demande placée*.
Ainsi, 1,5 million de m² a été transacté sur tout le territoire (2,5 millions de m² en 2008). Le niveau des volumes commercialisés s’est dégradé petit à petit, après avoir bénéficié au début de l’année de la réalisation d’opérations engagées de longue date. Le dernier trimestre a été le plus difficile. Les commercialisations se répartissent principalement sur l’axe Nord/Sud, « colonne vertébrale » de la logistique française, avec en première position l’Ile-de-France, suivie du couloir rhodanien et du grand nord. L’ensemble des régions a été touché par la baisse de la demande placée.
Dans la région capitale, seules 15 transactions ont été réalisées en 2009 (369 000 m²). La taille moyenne des transactions s’est réduite et la majeure partie d’entre elles est comprise entre 10 000 m² et 20 000 m², tendance identique en régions.
Dans un contexte d’attentisme, entraîné par la prudence et le manque de visibilité, de fréquents reports de projets ont eu lieu, ainsi que beaucoup de renégociations de baux. Ce dernier constat concerne un certain nombre de grands logisticiens, qui cherchaient à optimiser leurs surfaces et à réaliser des économies d’échelle, ce qui a permis aux propriétaires de gagner en pérennité et en sécurité.
La part des chargeurs dans les transactions a augmenté cette année et est plus importante que celle des logisticiens. Ceci peut s’expliquer par la prédominance de la grande distribution dans les demandes exprimées.
Ce secteur a fortement animé le marché par de nombreux appels d’offre, notamment sur des bâtiments en froid positif. Notons enfin que certains chargeurs ont manifesté en 2009 des besoins de bâtiments clés-en main. En effet, même si l’offre est abondante sur certains secteurs, elle est souvent inadaptée à la demande, notamment dans le couloir rhodanien et le grand nord.
Stabilisation des stocks en fin d’année
L’offre immédiate a connu une forte croissance au 1er semestre 2009, puis une stabilisation au 2nd. En un an, elle a fortement augmenté et s’établit à 3,3 millions de m² au 1er janvier 2010. Le premier constat s’explique par la livraison de projets « en blanc », qui avaient démarré en 2008, ainsi que par des libérations de bâtiments restés vacants. Le stock s’est ensuite stabilisé, en raison de l’arrêt des mises en chantier. Les surfaces vacantes sont toujours plus élevées en Ile-de-France et dans le couloir rhodanien. Leur hausse a été conséquente en 2009, tout comme les autres régions. Les stocks sont toujours de bonne qualité, avec une forte proportion de « classe A ».
Au cours de l’année, en raison du manque de lisibilité, des difficultés de financement et de l’attentisme planant sur les différents marchés, les développeurs ont suspendu les mises en chantier. Empêchant le renouvellement d’une offre de qualité, ceci a tout de même permis de modérer la hausse des stocks dans les régions déjà sur-offreuses. Par conséquent, l’offre « en blanc » s’élève à 300 000 m² au 1er janvier 2010, en recul de 70 % en un an. Par ailleurs, l’offre « en gris » est toujours en hausse entre le 1er octobre 2009 et le 1er janvier 2010, hausse toutefois moindre qu’au début de l’année. Elle commence à se stabiliser, voire à diminuer dans certaines régions, notamment en Ile-de-France et dans le grand nord.
Le « repricing » s’est opéré
Les valeurs locatives, tant faciales qu’économiques, ont été fortement attaquées en 2009, accusant des baisses plus ou moins élevées selon les secteurs. Les avantages commerciaux consentis lors des négociations ont en effet été relativement importants en 2009. Toutefois, sur les derniers mois de l’année, une stabilisation des valeurs a pu être constatée, consolidation qui devrait se confirmer en 2010.
2010, année d’opportunités pour les utilisateurs
2010 devrait être une année favorable aux utilisateurs, sous réserve d’une meilleure visibilité à court et moyen termes. Effectivement, le stock immédiat important et de bonne qualité, leur donnera davantage de choix, à des prix très attractifs du fait du « repricing ».
Par ailleurs, le stock devrait stagner en 2010. Néanmoins, sa qualité pourrait se dégrader sous l’effet de libérations de bâtiments en état d’usage. Parallèlement, l’offre foncière disponible, résultat de la suspension des mises en chantier, pourrait favoriser le développement de clés-en-main pour répondre à la demande.
Enfin, le passage d’une logistique de stock à une logistique de flux est en cours, avec une demande portée sur des bâtiments plus urbains et, par là, de taille moindre.
*Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les clés-en-main.
Source : CB Richard Ellis
19/01/10
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